Een woning waar nog flink aan geklust moet worden, schrikt misschien af. Toch kan juist zo’n woning kansen bieden. Volgens NVM blijkt dat kluswoningen gemiddeld € 100.000 goedkoper zijn dan vergelijkbare instapklare woningen. Na het opknappen kan de waarde stijgen met bijna 50%.
In 2025 bedroeg de gemiddelde waarde van een kluswoning € 390.000. Na een verbouwing tot een uitstekend afgewerkte woning steeg de waarde gemiddeld met € 178.000, uitgaande van een gelijkblijvend woonoppervlak. Dat is een waardestijging van bijna 50%.
Minder concurrentie om een kluswoning
Wat ook opvalt is dat de markt voor kluswoningen iets minder oververhit lijkt te zijn dan die voor instapklare woningen. In 2025 werd 64% van de kluswoningen boven de vraagprijs verkocht. Bij instapklare woningen was dat 78%.
Ook werd er gemiddeld minder overboden. Kluswoningen gingen voor gemiddeld 4,5% boven de vraagprijs van de hand, tegenover 6,6% bij instapklare woningen.
Dat verschil zien we terug bij de kopers. Meer dan de helft van de kluswoningen werd in 2025 gekocht door een starter. Vooral in stedelijke gebieden kiezen starters relatief vaak voor een woning waar nog werk aan zit.
En hoe zit dat in Utrecht?
Locatie speelt een belangrijke rol bij de waarde die een verbouwing kan toevoegen. In stedelijke gebieden is een tussenwoning na verbouwing gemiddeld zo’n € 175.000 meer waard.
In de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag kan dit volgens NVM zelfs oplopen tot gemiddeld € 244.000. Dat komt neer op een waardestijging van ongeveer 40%.
Daarbij geldt natuurlijk wel dat een verbouwing geld kost. Voor kopers is het daarom belangrijk dat er voldoende financiële ruimte overblijft om de werkzaamheden uit te voeren, bijvoorbeeld via een bouwdepot binnen de maximale leencapaciteit of met eigen geld.
Van kluswoning naar kanswoning
Een instapklare woning biedt gemak. Je kunt er bij wijze van spreken zo in. Voor dat gemak zijn kopers ook bereid meer te betalen.
Een kluswoning vraagt meer tijd, geld en energie. Daar staat tegenover dat je de woning naar eigen smaak kunt maken en mogelijk een huis kunt kopen dat in volledig afgewerkte staat financieel buiten bereik zou liggen.
Bron: NVM